与此同时，一项权威报告也澄清真相——移民确实加剧了房屋需求，但并非房价飙升的主因。因此，真正的解法藏在土地、税费与建房机制中……

作为一个移民国家，加拿大的各种社会问题比如住房、医疗、教育等等都和移民政策息息相关。那么移民对房价影响到底有多大？或许答案颠覆你的认知：一份最新报告指出，其占比不足11%。

据当地媒体今日（7月21日）报道：2025年6月，由加拿大移民部和统计局联合发布的一项新研究，首次系统梳理了“新移民增长”与“房价与租金上涨”之间的关联。

这项研究使用了2006、2011、2016、2021四轮人口普查数据，追踪了全国近2000个市政单位中新移民数量变化与房价、租金的动态关系。

核心结论是：

• 2006–2021年间，新移民流入对全国中位房价和租金上涨的贡献约为11%；

• 在大城市中，这一影响更强，例如在人口超过10万的53个大城市，移民流入对房价上涨的影响可高达21%，对租金上涨则为13%；

• 然而，在更广泛的层面上，移民对住房成本上涨的“解释力”是有限的，近九成涨幅源于其他结构性因素。

注：研究采用了固定效应（FE）与固定效应工具变量（FE-IV）两种模型。后者为主模型，更能排除干扰因子，例如经济繁荣地区更吸引移民、这些地区本身也房价更高等。

具体数据包括：

• 在FE-IV模型中，新移民增长1%带来房价上涨0.143%、租金上涨0.045%；

• 与之对应，2006至2021年五年期平均房价涨幅为18.5%，新移民增长为13.1%。

• 换算后可得，移民对涨幅贡献为2.5%～11%。

这项研究意义重大，首次以严谨数据回击了近年来“移民导致房价飞涨”的简化说法。

同时，研究还发现，新移民在一定程度上缓解了建筑行业的人力短缺，尤其在基础设施与住房施工领域，有助于增加供给，而非一味“制造需求”。

如果不是移民，是什么让加拿大的房价水涨船高？报告和专家均指出，以下因素构成了影响力更大的“系统性根源”：

1. 供应受限是关键阻力

• 加拿大多个城市实施严格的分区管制，限制中高密度住宅建设；

• 土地审批流程冗长、开发税费高昂、建材成本持续上升，导致开发商意愿下降；

• 地方政府审批进度滞后，削弱了新房供给能力。

2. 利率与金融投机的催化

• 超低利率时期，投资者与投机者涌入房地产市场，推高了价格；

• 租赁回报率低于房贷成本，加剧空置现象和“炒房行为”。

3. 收入与房价脱节

• 居民工资增长长期滞后于房价涨幅；

• “中产也买不起房”成为现实，推动社会焦虑加剧。

4. 政策目标摇摆与责任错位

• 联邦负责“移民与财政”，省市负责“建房与规划”，但各级政府缺乏协同；

• 可负担住房项目缺口巨大，公共部门参与建设意愿不足。

从上述结构性因素来看，加拿大的房价上涨是长期制度性缺陷、供需错配和资本行为共同作用的结果。然而，眼下加剧公众焦虑的，并非房价本身的高企，而是房地产市场正在陷入一种更深层次的“信心危机”。

自2024年以来，楼市从高位回落，成交量急剧下滑。最令人担忧的是，“价格回调”并没有带来期待中的购房热潮，反而触发了开发商与购房者的双重观望。

更为严峻的是，如果这种状态持续发展，房地产将进入“价格僵化—销量下滑—项目停摆—信心流失”的恶性循环，波及的不只是行业本身，更是就业、金融与地方财政的多重链条。

• 多伦多地区新公寓销售已降至30年来最低水平；

• 全国主要城市的公寓开工率比峰值时期下滑近 30%，多伦多则高达60%；

• 建筑行业出现裁员潮，大型项目搁浅，开发商抛售土地储备，供应链面临断裂危机。

而多伦多地区的建筑与土地开发协会（BILD）则发出预警：

“我们正面临一场严峻的‘建房成本危机’。如果各级政府不迅速出台应对措施，不仅房地产行业将遭遇系统性衰退，地方财政和就业也将遭受连锁冲击。”

面对市场压力，联邦政府也看不下去了，准备下场“救市”。

2025年7月17日，加拿大住房部长格雷格·罗伯逊（Gregory Robertson）公开承认：

“我们正密切关注市场走势，联邦政府已在考虑出手，重建房市信心。”

据悉，联邦政府计划通过财政激励与政策调整“双管齐下”，刺激市场复苏：

1. 首套房GST减免计划

• 面向首次购房者，购买价格低于100万加元的房屋将免除GST；

• 此举预计可为购房者节省最多5万元成本，尤其对中低收入家庭有吸引力；

• 政策已在3月提出，目前正制定具体实施细则。

2. 启动“Build Canada Homes”国家建房计划

• 建立联邦直接主导的建房项目，目标为将年建房量翻倍至50万套；

• 专注开发“低于市场价”的住房，重点满足新移民与本地工薪群体；

• 计划在今年内正式立法，由住房部直接监管执行。

3. 推动更多结构性工具与协同机制

• 探索减免开发费用、快速审批等地方激励；

• 鼓励省市简化土地使用审批、开放低密住宅再开发权限；

• 政府可能回购未售房源，用于社会住房项目，缓解库存风险。

住房部长表示：

“除了扶持建房端，我们也将从购房端进行政策调节，避免陷入房市二次崩溃。”

归根结底，“欢迎移民”与“实现可负担住房”并非天生对立。关键在于：我们是否拥有足够的承载力、有效的治理机制，以及匹配的政策意志，去正面应对人口增长所带来的挑战，同时激发其所蕴含的红利。

与其将移民标签化为“房价元凶”，不如把它纳入住房政策的系统解法之中，作为推动城市更新与经济活力的重要变量。唯有如此，才能在守护居住公平的同时，延续加拿大一贯的开放精神与长期竞争力……