据彭博社报道，加拿大帝国商业银行（CIBC）副首席经济学家本杰明-塔尔（Benjamin Tal）近日公开呼吁：外国买家禁令2027年到期后，不应该再延长。

而更值得关注的是，这并不只是经济学家单方面的建议。卡尼政府此前已经确认：正在重新审查这项禁令。

加拿大的“外国买家禁令”于2023年1月1日正式生效。

按照规定，非加拿大公民或永久居民，原则上不得购买加拿大境内适用禁令的住宅物业，当然，法律同时为符合条件的部分临时居民等设置了豁免。

这项政策原本只计划实施两年，但2024年，政府又宣布延长两年，理由是继续缓解住房可负担性压力，让更多住房留给加拿大居民。

按照目前的安排，禁令将在2027年1月1日到期，也就是只剩不足3个月的时间。

而塔尔先生现在的态度很明确：到期之后，别再续了。

他给出的一个理由，是外国资金在加拿大房地产市场中的占比，并没有很多人想象得那么高。

据他援引的数据，外国投资过去大约只占加拿大房地产市场的5%—6%，这并不是造成加拿大住房问题的主要因素。

更何况，现在加拿大楼市面临的另一个问题越来越突出：房子不够，怎么才能真的把更多房子建出来？

目前，外国资本仍然可以投资部分空置土地开发和大型多户住宅项目，但在不少新房和预售住宅的购买上仍然受到限制。

而对于开发商来说，预售并不只是提前把房子卖出去。很多项目能不能拿到融资、能不能达到开工要求，本身就和预售情况有关。

因此塔尔认为，在加拿大急需增加住房供应的情况下，继续把这部分海外资金挡在市场之外，未必合理。

事实上，关于这项禁令要不要继续，加拿大政府自己也已经在研究。

去年12月，住房部长格雷戈尔-罗伯逊（Gregor Robertson）在接受彭博社采访时表示，政府正在重新评估海外资本在加拿大住房市场中应该扮演什么角色。

当时他还提到了一个参考对象：澳大利亚。

澳大利亚采取的思路，并不是简单地在“允许”和“禁止”之间二选一，而是把现有住房和新建住房区别对待。

外国买家购买现有住宅仍然受到严格限制，但对于新建住宅，则允许一定程度的外国投资。

背后的逻辑也很简单：

这也意味着，加拿大接下来研究的未必只是“禁令取消还是继续”。

另一种可能是：二手房继续限制，新房适当放开。因为这样既避免海外资金重新大量进入存量住宅市场，又给新房建设留出更多融资空间。

当然，这目前仍然只是政府研究过的方向。

截至现在，卡尼政府没有宣布取消禁令，也没有公布2027年之后的新规则。

现行禁令仍然有效。

如果把时间拉回2023年，这项禁令出台时的环境和今天其实很不一样：

疫情之后，加拿大人口快速增长。尤其是国际学生和临时外国工人数量大幅增加，而住房供应并没有同步跟上。

租金上涨、房价高企，住房可负担性迅速成为全国性的政治问题。

限制外国买家，就是当时给房地产市场降温的一系列政策之一。

到了2024年，加拿大又开始明显收紧移民政策。学签削减，工签政策调整，临时居民规模开始被纳入人口目标，永久居民目标也不再继续快速增加。

两年过去，人口增长已经明显慢下来了。加拿大统计局最新数据显示，加拿大人口增长已经降至第一次世界大战以来的最低水平。

房地产市场也在调整。在高利率、经济不确定性等因素影响下，加拿大房价已经较此前高点回落大约20%。

当然，这不代表加拿大的住房问题已经解决。

很多城市的房价依然很高，租金压力仍然存在，住房供应不足也没有消失。

只是加拿大现在面对的问题，已经不完全是几年前那个“需求涨得太快”了。

政府还要解决另一件事：怎么把更多房子建出来。建房需要土地、审批和建筑工人，同样也离不开资金。而这恰好又碰上了卡尼政府目前正在大力推动的另一件事——吸引全球投资。

上个月，卡尼在首届加拿大投资峰会（Canada Investment Summit）上面对全球大型投资机构时，反复强调加拿大欢迎外国资本。

放到这个背景下，外国买家禁令就显得有些微妙：一边希望更多海外资金进入加拿大、推动投资和建设；另一边，在住宅市场上，部分海外资金仍然被挡在门外。

几年前为了给楼市降温出台的限制，在今天的市场环境下还要不要原样保留，也就重新成为一个问题。

类似的变化，最近也出现在加拿大的移民讨论中。

前几天，卡尼在接受《纽约时报》采访时表示，疫情之后国际学生和临时外国工人增长过快，因此过去两年，加拿大首先要做的是把人口增长重新控制下来。

而现在，他认为加拿大已经重新掌握了控制权，并开始谈另一个问题：什么时候可以恢复“受控增长”？

塔尔这次也说了一句很直接的话：“加拿大需要新移民，就像人需要氧气一样。”

但他同时强调，加拿大需要的不是一年突然增加150万人。

这其实也是加拿大现在面临的现实：过去两年一直在“踩刹车”，但加拿大依然需要人口，也依然需要投资。

再回到外国买家禁令。

2027年1月1日到期后，是继续延期、直接结束，还是参考澳大利亚，对二手房和新房采取不同规则？

还要等卡尼政府给出答案。